국내 주택임대차 시장의 고질적인 문제로 지적되던 '깜깜이 전세계약' 관행이 마침내 깨진다. 정부가 임차인의 알 권리를 보장하고 고의적 전세사기 피해를 미연에 방지하기 위해, 계약 체결 이전 단계에서도 주택 임대인의 과거 보증 사고 이력과 재무 건전성을 직접 들여다볼 수 있도록 관련 제도를 전면 개편했다. 이제 예비 세입자들은 계약서에 도장을 찍기 전, 상대방이 신뢰할 수 있는 임대인인지 객관적으로 검증할 수 있는 무기를 갖추게 되었다.
정보 비대칭이 낳은 전세사기, '사전 조회'로 고리 끊는다
그동안 주택 전세계약 과정에서 임차인은 정보의 극심한 비대칭성으로 인해 늘 약자의 위치에 놓여 있었다. 현행 제도하에서는 계약서 작성을 마친 이후이거나 혹은 임대인의 명시적인 사전 서면 동의를 얻은 경우에만 한정적으로 체결 대상 주택의 권리관계나 임대인의 체납 여부 등을 조회할 수 있었기 때문이다. 이 같은 정보 차단은 보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 '악성 임대인'들의 활동 무대를 넓혀주는 부작용을 낳았고, 결국 대규모 전세사기 사태를 야기하는 결정적인 단초를 제공했다는 비판을 받아왔다.
하지만 최근 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 주도하는 관련 법령 및 지침 개정안이 전격 시행되면서 상황은 완전히 반전되었다. 임대차 계약서 작성을 마친 본계약자뿐만 아니라, 특정 주택에 들어가 살기를 희망하는 '예비 임차인' 역시 임대인의 개별 동의를 받지 않고도 임대인의 핵심 신용 정보를 직접 조회해 볼 수 있는 법적 기반이 마련된 것이다.
불량 임대인 걸러내는 핵심 지표, 어떤 정보 공개되나
이번 개편을 통해 임차인이 접근할 수 있게 된 정보는 임대인의 보증 위험을 객관적이고 다각적으로 판단할 수 있는 핵심 지표들로 구성되어 있다. 조회 가능한 가장 중요한 정보는 단연 '과거 보증금 미반환 이력'이다. 임대인이 최근 3년 동안 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG) 등이 대신 변제(대위변제)해야 했던 이력이 있는지 여부가 낱낱이 공개된다.
이와 더불어 임대인이 과도하게 많은 주택을 보유하여 향후 보증금 돌려막기나 연쇄 파산 우려가 있는 '다주택자'에 해당하는지 여부도 확인이 가능하다. 이러한 정보들은 세입자가 보증금 반환 불능 위험성이 높은 이른바 '위험 임대인'을 사전에 감지하고 회피할 수 있는 결정적인 잣대로 활용될 전망이다.
시기에 따른 정보 조회 및 이용 방법 안내
예비 임차인이 집주인의 정보를 조회하는 방식은 시행 시기와 대면 여부에 따라 단계적으로 나뉜다. 우선 본계약 이전에 주택을 구하는 단계인 예비 임차인의 경우, 거래를 중개하는 공인중개사를 통해 해당 매물에 대한 명확한 계약 의사가 확인되면 즉시 정보 조회가 허용된다.
6월 23일 이전 단계: 공인중개사가 발급한 '계약 의사 확인서'를 지참한 후, 인근에 위치한 주택도시보증공사(HUG) 지사에 직접 방문하여 대면 신청해야 한다.
6월 23일 이후 단계: 정부 공식 모바일 플랫폼인 '안심전세앱'을 이용하여 기관 방문 없이 비대면으로 간편하게 실시간 조회가 가능해진다.
계약 당일 현장 대면 시: 계약 현장에서 임대인과 직접 만났을 때 역시 안심전세앱 상에서 상대방 정보를 즉석 조회하거나, 임대인이 앱을 통해 인증한 본인 신용 상태 화면을 현장에서 즉시 확인해 달라고 요청할 수 있다.
개인정보 보호 위한 오남용 및 무분별 조회 방지책 마련
임대인의 동의가 필요 없는 과감한 정보 열람 제도가 도입됨에 따라, 일각에서 우려하는 사생활 침해 및 개인정보 무단 도용 문제를 막기 위한 강력한 역기능 방지 장치도 함께 가동된다.
정부는 사적 정보의 무분별한 조회를 차단하기 위해 원칙적으로 1인당 월 3회로 조회 횟수를 엄격히 제한하기로 했다. 또한 투명성을 높이기 위해 타인이 자신의 정보를 조회할 때마다 해당 임대인의 휴대전화로 조회 사실을 실시간 안내하는 알림 문자가 자동으로 발송된다.
단순 호기심이나 악의적인 의도를 가지고 계약 의사 없이 타인의 정보를 무단 열람하는 행위를 원천 봉쇄하는 스크리닝 절차도 한층 정교해진다. 공인중개사를 통한 1차적인 서류 검증에 그치지 않고, 정부의 부동산거래관리시스템(RTMS) 등 공공 데이터베이스와의 실시간 연계를 통해 실제 계약 체결 여부와 매물 탐색 여부를 철저하게 상호 검증해 나갈 방침이다.
부동산 전문가들은 이번 조치를 통해 전세 시장의 고질적인 정보 불균형이 상당 부분 해소될 것으로 기대하면서도, "정보 조회는 안전한 계약을 위한 첫걸음일 뿐"이라고 조언한다. 임대인 신용 확인과 더불어 등기부등본상의 선순위 채권 금액 확인, 전세보증금 반환보증보험 가입 가능 여부 확인 등 기존의 필수 안전 수칙도 철저히 병행해야 완벽하게 자산을 지킬 수 있다.
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